KANCELARIA NOTARIALNA LUBLINIECDANUTA JANISZ NOTARIUSZ
tel./fax. 34 356 32 59, 34 356 12 15
tel. kom. 600 64 70 39
e-mail: janiszdanuta@gmail.com
Nr rachunku: 30 1050 1155 1000 0092 0840 6935
Sprzedaż nieruchomości
Prostym językiem
Sprzedaż nieruchomości to umowa, na podstawie której jedna osoba przenosi na drugą prawo własności działki, domu lub lokalu w zamian za zapłatę ceny. Aby taka umowa była ważna, musi zostać zawarta u notariusza w formie aktu notarialnego. Po podpisaniu umowy nowy właściciel jest zgłaszany do księgi wieczystej, choć samo prawo własności przechodzi już w momencie podpisania aktu.
Definicja i istota umowy
Sprzedaż nieruchomości jest umową, na podstawie której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości i wydać mu jej przedmiot, a kupujący zobowiązuje się nieruchomość odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Jest to umowa wzajemna i dwustronnie zobowiązująca, uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących sprzedaży, z zastosowaniem przepisów szczególnych odnoszących się do przeniesienia własności nieruchomości. Przedmiotem takiej umowy może być grunt, budynek trwale związany z gruntem, lokal stanowiący odrębną nieruchomość, a także udział we współwłasności nieruchomości. Przykładowo, umowa sprzedaży może dotyczyć niezabudowanej działki gruntu, gdzie strony ustalają cenę oraz warunki wydania nieruchomości, niezależnie od terminu faktycznego przekazania w posiadanie. Istotą umowy jest zatem zgodne oświadczenie woli stron co do przeniesienia prawa własności za określoną cenę.
Wymogi formalne i strony umowy
Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, co wynika z przepisów Kodeksu cywilnego. Stronami umowy są sprzedawca, będący właścicielem lub podmiotem uprawnionym do dysponowania nieruchomością, oraz kupujący, który może być osobą fizyczną, prawną lub jednostką organizacyjną posiadającą zdolność prawną. Notariusz, przygotowując akt, weryfikuje stan prawny nieruchomości na podstawie danych ujawnionych w księdze wieczystej oraz dokumentów przedłożonych przez strony, a także poucza strony o skutkach prawnych i podatkowych czynności. W przypadku, gdy zbywana nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, do zawarcia umowy co do zasady wymagana jest zgoda obojga małżonków. Przykładowo, sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w czasie trwania wspólności majątkowej wymaga udziału obu współwłaścicieli lub udzielenia pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego.
Skutki cywilnoprawne i podatkowe
Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego powoduje, co do zasady, przejście własności na kupującego już w momencie jej podpisania, niezależnie od chwili wydania nieruchomości czy dokonania wpisu w księdze wieczystej. Strony mogą jednak zastrzeć w umowie warunek lub termin, co wpływa na moment przeniesienia własności, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Z punktu widzenia podatkowego transakcja może podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych albo podatkowi od towarów i usług, w zależności od statusu sprzedawcy i charakteru nieruchomości, a notariusz jako płatnik pobiera należny podatek od czynności cywilnoprawnych, jeśli transakcja mu podlega. Po stronie sprzedawcy może powstać także obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem okresu wskazanego w ustawie podatkowej liczonego od daty nabycia. Przykładowo, sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze darowizny może podlegać odmiennym zasadom opodatkowania niż sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze zakupu.
Wpis do księgi wieczystej
Po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości notariusz składa wniosek o wpis zmiany właściciela w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, chyba że przepisy przewidują inny sposób złożenia wniosku. Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że potwierdza on stan prawny wynikający już z zawartej umowy, a nie tworzy go. Do czasu ujawnienia zmiany w księdze wieczystej może dochodzić do rozbieżności między stanem prawnym rzeczywistym a stanem ujawnionym publicznie, co ma znaczenie z punktu widzenia ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze na podstawie danych z księgi wieczystej. Przykładowo, w okresie między zawarciem umowy a dokonaniem wpisu, w księdze wieczystej jako właściciel może być nadal ujawniony sprzedawca, mimo że własność już przeszła na kupującego.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny - art. 155-158, Kodeks cywilny - art. 535 i nast., Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Prawo o notariacie.
Najczęstsze pytania
Czy sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego?
Tak. Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że umowa sprzedaży nieruchomości sporządzona w innej formie, np. pisemnej, nie wywołuje skutków prawnych. Wymóg ten dotyczy zarówno nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych, a także udziałów we współwłasności nieruchomości.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości u notariusza?
Zakres dokumentów zależy od stanu prawnego i faktycznego konkretnej nieruchomości, jednak co do zasady notariusz weryfikuje podstawę nabycia (np. akt notarialny, postanowienie sądu), numer księgi wieczystej, a w razie potrzeby wypis z rejestru gruntów, zaświadczenia dotyczące planu miejscowego lub braku zaległości podatkowych. Notariusz może wskazać dodatkowe dokumenty w zależności od charakteru transakcji, w tym w razie sprzedaży lokalu, działki budowlanej czy nieruchomości rolnej. Ostateczny wykaz ustalany jest indywidualnie przy przygotowaniu aktu.
Kiedy przechodzi własność nieruchomości na kupującego?
Co do zasady własność nieruchomości przechodzi na kupującego w momencie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, o ile umowa nie przewiduje inaczej, np. przeniesienia własności pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Wpis do księgi wieczystej ma w tym przypadku charakter deklaratoryjny, czyli potwierdza już istniejący stan prawny, a nie go tworzy. Wyjątkiem są sytuacje przewidziane przepisami szczególnymi, w których skutek przenoszący własność jest odsunięty w czasie.
Jakie podatki wiążą się ze sprzedażą nieruchomości?
Sprzedaż nieruchomości może podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, jeżeli transakcja nie jest objęta podatkiem od towarów i usług, przy czym w praktyce obrotu wtórnego najczęściej znajduje zastosowanie PCC. Po stronie zbywcy może powstać obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli sprzedaż następuje przed upływem okresu określonego ustawą podatkową, liczonego od nabycia nieruchomości, z zastrzeżeniem przewidzianych ustawowo zwolnień i ulg. Kwalifikacja podatkowa zależy od indywidualnych okoliczności, w tym sposobu nabycia i przeznaczenia nieruchomości.
Pojęcia powiązane
Zbiór definicji pojęć związanych z czynnościami notarialnymi. Treści mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią porady prawnej.
Stan prawny na dzień: 2026-07-30.