Umowa darowizny

Definicja umowy darowizny

Umowa darowizny została uregulowana w Kodeksie cywilnym i polega na zobowiązaniu się darczyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Istotą darowizny jest jej nieodpłatność – obdarowany nie ponosi żadnego ekwiwalentu majątkowego w zamian za otrzymane przysporzenie. Przedmiotem darowizny może być zarówno nieruchomość gruntowa, lokalowa, jak i udział we współwłasności nieruchomości. Przykładowo, darczyńca może przekazać obdarowanemu prawo własności działki budowlanej, nie oczekując w zamian żadnego świadczenia pieniężnego ani rzeczowego. Darowizna nieruchomości może być obciążona poleceniem, czyli zobowiązaniem obdarowanego do określonego zachowania, które jednak nie stanowi świadczenia wzajemnego wobec darczyńcy.

Forma i wymogi notarialne

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, umowa darowizny nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jakakolwiek inna forma – nawet pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi – nie wywoła skutku prawnego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Akt notarialny sporządzany jest przez notariusza, który weryfikuje tożsamość stron, stan prawny nieruchomości oraz zdolność stron do dokonania czynności prawnej. Notariusz ma także obowiązek pouczenia stron o skutkach prawnych i podatkowych zawieranej umowy. W praktyce strony przedstawiają dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, na podstawie których notariusz przygotowuje treść aktu.

Prawa i obowiązki stron

Darczyńca zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na obdarowanego, natomiast obdarowany nabywa prawo własności z chwilą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o ile strony nie postanowiły inaczej co do terminu wydania nieruchomości. Darczyńca może zastrzec w umowie określone obciążenia, na przykład ustanowienie służebności osobistej mieszkania na swoją rzecz, co pozwala mu na dalsze korzystanie z części nieruchomości mimo przeniesienia własności. Obdarowany, przyjmując darowiznę, przyjmuje także nieruchomość w stanie, w jakim się ona znajduje, chyba że umowa stanowi inaczej co do odpowiedzialności darczyńcy za wady. Kodeks cywilny przewiduje ograniczoną odpowiedzialność darczyńcy za wady przedmiotu darowizny, co do zasady jedynie w przypadku umyślnego zatajenia wady. Przykładowo, jeżeli darczyńca ustanowił na swoją rzecz służebność mieszkania, obdarowany po nabyciu własności musi respektować to obciążenie ujawnione w księdze wieczystej.

Odwołanie darowizny i skutki podatkowe

Kodeks cywilny przewiduje możliwość odwołania darowizny jeszcze niewykonanej, jeżeli po zawarciu umowy stan majątkowy darczyńcy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania. Darowizna już wykonana może zostać odwołana co do zasady wyłącznie z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego wobec darczyńcy. Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu, a jego skutkiem jest obowiązek zwrotu przedmiotu darowizny zgodnie z przepisami o bezpodstawnym wzbogaceniu. Pod względem podatkowym darowizna nieruchomości podlega co do zasady podatkowi od spadków i darowizn, jednak osoby najbliższe – zaliczane do tzw. zerowej grupy podatkowej – mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku pod warunkiem zgłoszenia nabycia własności do właściwego urzędu skarbowego w terminie określonym ustawą. Przykładowo, jeżeli darowizna nieruchomości dokonywana jest między rodzicem a dzieckiem i zostanie zgłoszona w terminie ustawowym, obdarowany może być zwolniony z obowiązku zapłaty podatku.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny – art. 888-902 (darowizna), Kodeks cywilny – art. 158 (forma umowy przenoszącej własność nieruchomości), Ustawa o podatku od spadków i darowizn, Prawo o notariacie.

Zbiór definicji pojęć związanych z czynnościami notarialnymi. Treści mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią porady prawnej.

Stan prawny na dzień: 2026-07-30.