KANCELARIA NOTARIALNA LUBLINIECDANUTA JANISZ NOTARIUSZ
tel./fax. 34 356 32 59, 34 356 12 15
tel. kom. 600 64 70 39
e-mail: janiszdanuta@gmail.com
Nr rachunku: 30 1050 1155 1000 0092 0840 6935
Umowa dożywocia
Prostym językiem
Umowa dożywocia polega na tym, że jedna osoba przenosi na drugą własność nieruchomości, a w zamian nabywca zobowiązuje się dożywotnio zapewnić zbywcy utrzymanie – mieszkanie, wyżywienie, opiekę i pomoc w chorobie. W praktyce zastępuje to comiesięczną wypłatę pieniędzy – świadczenia mają charakter osobisty i polegają na faktycznej opiece.
Definicja umowy dożywocia
Umowa dożywocia uregulowana jest w art. 908–916 Kodeksu cywilnego i polega na przeniesieniu własności nieruchomości przez zbywcę (dożywotnika) na nabywcę w zamian za zobowiązanie nabywcy do dożywotniego utrzymania zbywcy. Świadczenie to obejmuje co do zasady przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. Świadczenia z tytułu dożywocia mają charakter osobisty i realny, a nie pieniężny, co odróżnia tę umowę od renty czy dożywotniej służebności mieszkania połączonej z odpłatnością pieniężną. Przykładowo, właściciel domu jednorodzinnego może przenieść jego własność na osobę bliską w zamian za zapewnienie mu opieki i mieszkania do końca życia, bez konieczności przekazywania środków pieniężnych.
Forma i strony umowy
Umowa dożywocia, jako umowa przenosząca własność nieruchomości, wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą przenoszenia własności nieruchomości wynikającą z Kodeksu cywilnego. Stronami umowy są zbywca (dożywotnik) oraz nabywca nieruchomości, przy czym uprawnionym z tytułu dożywocia może być także osoba trzecia wskazana przez zbywcę, jeżeli strony tak postanowią. Prawo dożywocia może zostać ustanowione na rzecz jednej osoby lub kilku osób, na przykład obojga małżonków, którzy wspólnie korzystają z uprawnień wynikających z umowy. Nabywcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i – w ograniczonym zakresie – inny podmiot zdolny do wykonywania osobistych świadczeń o charakterze opiekuńczym, co w praktyce najczęściej dotyczy osób fizycznych. Notariusz sporządzający akt weryfikuje stan prawny nieruchomości, w tym ewentualne obciążenia hipoteczne, oraz poucza strony o skutkach prawnych zawieranej umowy.
Prawa i obowiązki dożywotnika
Dożywotnik uzyskuje prawo dożywotniego korzystania z nieruchomości w zakresie ustalonym umową, a jego uprawnienia mogą być ujawnione w dziale III księgi wieczystej jako prawo osobiste ograniczające rozporządzanie nieruchomością przez nabywcę. Nabywca jest obowiązany zapewnić dożywotnikowi świadczenia określone w umowie oraz wynikające z ustawy, a w razie wytworzenia się między stronami stosunków uniemożliwiających dalsze wspólne zamieszkiwanie, sąd może na żądanie jednej ze stron zamienić uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Prawo dożywocia jest niezbywalne, co oznacza, że dożywotnik nie może przenieść go na inną osobę, natomiast nie wygasa ono automatycznie w przypadku zbycia nieruchomości przez nabywcę – obciąża ono nieruchomość i jest skuteczne wobec kolejnych właścicieli. Przykładowo, jeżeli nabywca sprzeda obciążoną nieruchomość osobie trzeciej, nowy właściciel wstępuje w obowiązki wynikające z prawa dożywocia, chyba że strony ustaliły zamianę na rentę.
Skutki prawne i podatkowe
Zawarcie umowy dożywocia skutkuje przejściem własności nieruchomości na nabywcę z chwilą podpisania aktu notarialnego, o ile strony nie zastrzegły inaczej, a prawo dożywotnika podlega ujawnieniu w księdze wieczystej nieruchomości. Umowa dożywocia traktowana jest na gruncie prawa podatkowego jako odpłatne zbycie nieruchomości, co może rodzić po stronie zbywcy obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zbycie następuje przed upływem okresu określonego ustawą od dnia nabycia lub wybudowania nieruchomości. Nabywca nieruchomości w drodze dożywocia podlega co do zasady podatkowi od czynności cywilnoprawnych, którego podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości ustalona zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Notariusz jako płatnik pobiera należny podatek od czynności cywilnoprawnych przy sporządzaniu aktu notarialnego, chyba że zachodzi ustawowe zwolnienie lub wyłączenie z opodatkowania.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art. 908-916, Ustawa Prawo o notariacie, Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
Najczęstsze pytania
Czym różni się dożywocie od darowizny z poleceniem?
Umowa dożywocia ma charakter odpłatny – nabywca w zamian za nieruchomość zobowiązuje się do konkretnych, ustawowo określonych świadczeń na rzecz zbywcy, które podlegają egzekucji i mogą być zamienione na rentę w drodze orzeczenia sądu. Darowizna z poleceniem jest natomiast czynnością nieodpłatną, w której obdarowany zobowiązuje się do określonego zachowania (polecenia), jednak niewykonanie polecenia nie daje darczyńcy tak silnych instrumentów ochrony jak w przypadku dożywocia, a samo polecenie nie musi mieć charakteru świadczeń utrzymaniowych.
Czy można rozwiązać umowę dożywocia?
Kodeks cywilny przewiduje możliwość rozwiązania umowy dożywocia przez sąd na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika w przypadkach szczególnych, gdy z uwagi na wyjątkowe okoliczności utrzymanie stosunku dożywocia byłoby dla jednej ze stron nadmiernie uciążliwe lub niecelowe. Strony mogą także rozwiązać umowę za obopólnym porozumieniem w formie aktu notarialnego, jednak samo jednostronne odstąpienie od umowy dożywocia co do zasady nie jest dopuszczalne na zasadach ogólnych właściwych dla umów wzajemnych.
Czy nieruchomość obciążona dożywociem podlega egzekucji komorniczej?
Nieruchomość obciążona prawem dożywocia może być przedmiotem egzekucji komorniczej prowadzonej przeciwko jej właścicielowi (nabywcy), jednak prawo dożywocia ujawnione w księdze wieczystej co do zasady jest skuteczne wobec nabywcy licytacyjnego i podlega uwzględnieniu przy ustalaniu warunków sprzedaży egzekucyjnej. Samo prawo dożywotnika, jako prawo osobiste i niezbywalne, nie podlega natomiast egzekucji jako składnik jego majątku.
Jakie podatki wiążą się z umową dożywocia?
Po stronie zbywcy umowa dożywocia może rodzić obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przeniesienie własności następuje przed upływem okresu określonego ustawą od nabycia nieruchomości, ponieważ czynność ta traktowana jest jako odpłatne zbycie. Po stronie nabywcy powstaje co do zasady obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, obliczanego od wartości rynkowej nieruchomości, pobieranego przez notariusza jako płatnika przy zawieraniu aktu notarialnego, chyba że zastosowanie znajduje ustawowe zwolnienie.
Pojęcia powiązane
Zbiór definicji pojęć związanych z czynnościami notarialnymi. Treści mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią porady prawnej.
Stan prawny na dzień: 2026-07-30.