KANCELARIA NOTARIALNA LUBLINIECDANUTA JANISZ NOTARIUSZ
tel./fax. 34 356 32 59, 34 356 12 15
tel. kom. 600 64 70 39
e-mail: janiszdanuta@gmail.com
Nr rachunku: 30 1050 1155 1000 0092 0840 6935
Współwłasność
Prostym językiem
Współwłasność oznacza, że jedna rzecz, na przykład nieruchomość, należy jednocześnie do kilku osób. Każda z nich ma określony udział w tej rzeczy i pewne prawa oraz obowiązki wobec pozostałych współwłaścicieli. Współwłasność można znieść poprzez podział rzeczy, przyznanie jej jednej osobie ze spłatą innych lub sprzedaż i podział pieniędzy.
Definicja i istota współwłasności
Współwłasność to instytucja prawa cywilnego uregulowana w Kodeksie cywilnym, polegająca na tym, że prawo własności jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Oznacza to, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie analogicznym prawem innych współwłaścicieli, a nie prawo do fizycznie wyodrębnionej części tej rzeczy. Współwłasność może dotyczyć rzeczy ruchomych i nieruchomości, w tym gruntów, budynków oraz lokali. Przykładowo, jeżeli dwie osoby nabywają wspólnie działkę budowlaną, każda z nich staje się współwłaścicielem całej nieruchomości, a nie jej konkretnie wyznaczonej części, chyba że dokonano formalnego podziału.
Rodzaje współwłasności
Kodeks cywilny wyróżnia dwa podstawowe rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych oraz współwłasność łączną. Współwłasność ułamkowa jest rodzajem podstawowym i najczęściej występującym, w którym udziały współwłaścicieli są określone wielkością ułamkową, a każdy z nich może samodzielnie dysponować swoim udziałem. Współwłasność łączna ma charakter bezudziałowy i towarzyszy określonym stosunkom prawnym, takim jak wspólność majątkowa małżeńska lub majątek wspólników spółki cywilnej, a jej istnienie jest ściśle związane z trwaniem tego stosunku. Przykładem współwłasności ułamkowej jest nabycie nieruchomości przez kilku spadkobierców w drodze dziedziczenia, w wyniku którego każdy z nich uzyskuje określony ułamkowo udział.
Prawa i obowiązki współwłaścicieli
Każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w zakresie odpowiadającym jego udziałowi, w sposób niekolidujący z analogicznymi uprawnieniami innych współwłaścicieli. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, takich jak jej zbycie lub obciążenie, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, natomiast czynności zwykłego zarządu mogą być podejmowane przez większość liczoną według wielkości udziałów. Współwłaściciele są także zobowiązani do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów, w tym kosztów utrzymania, remontów oraz podatków. Przykładowo, w przypadku współwłasności budynku, decyzja o przeprowadzeniu generalnego remontu wymaga z reguły zgody większości współwłaścicieli, natomiast decyzja o sprzedaży całego budynku wymaga zgody wszystkich.
Zniesienie współwłasności i skutki prawne
Zniesienie współwłasności może nastąpić umownie, na podstawie zgodnych oświadczeń wszystkich współwłaścicieli, lub sądownie, w przypadku braku porozumienia między stronami. Do podstawowych sposobów zniesienia współwłasności należą: podział fizyczny rzeczy między współwłaścicieli, przyznanie rzeczy jednemu z nich z obowiązkiem spłaty pozostałych odpowiadającej wartości ich udziałów, a także sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej sumy proporcjonalnie do wielkości udziałów. Wybór sposobu zniesienia współwłasności zależy od charakteru rzeczy, możliwości jej fizycznego podziału oraz stanowiska poszczególnych współwłaścicieli. Skutkiem zniesienia współwłasności jest powstanie odrębnych praw własności po stronie każdego z byłych współwłaścicieli, co w przypadku nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art. 195-221, Kodeks cywilny, art. 210-221 (zniesienie współwłasności), Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Najczęstsze pytania
Czym różni się współwłasność ułamkowa od łącznej?
Współwłasność ułamkowa charakteryzuje się tym, że udziały poszczególnych współwłaścicieli są określone liczbowo (np. 1/2, 1/3) i mogą stanowić przedmiot samodzielnego obrotu – każdy współwłaściciel może swoim udziałem rozporządzać niezależnie od innych. Współwłasność łączna nie ma określonych udziałów, ma charakter bezudziałowy i jest nierozerwalnie związana z istniejącym stosunkiem prawnym, takim jak małżeńska wspólność majątkowa lub spółka cywilna. W konsekwencji przy współwłasności łącznej nie można zbyć samodzielnie żadnej części prawa, ani żądać jej zniesienia bez jednoczesnego ustania stosunku podstawowego.
Jak można znieść współwłasność nieruchomości?
Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić na podstawie umowy zawartej między współwłaścicielami, w formie aktu notarialnego, gdy dotyczy nieruchomości, albo na podstawie orzeczenia sądu wydanego w postępowaniu o zniesienie współwłasności, jeżeli współwłaściciele nie osiągną porozumienia. Możliwe sposoby zniesienia to podział fizyczny nieruchomości, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy. Wybór konkretnego sposobu zależy od okoliczności faktycznych, w tym możliwości fizycznego podziału danej nieruchomości oraz sytuacji majątkowej stron.
Czy współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych?
Co do zasady każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem w rzeczy bez zgody pozostałych współwłaścicieli, w tym może go sprzedać, darować lub obciążyć – wynika to z samodzielności prawa do udziału w ramach współwłasności ułamkowej. Inaczej jest w przypadku współwłasności łącznej, gdzie z uwagi na bezudziałowy charakter takie samodzielne rozporządzenie nie jest możliwe. Odrębną kwestią jest ewentualne prawo pierwokupu przysługujące innym współwłaścicielom, jeżeli wynika ono z przepisów szczególnych lub z wcześniejszej umowy między stronami.
Jakie są skutki podatkowe zniesienia współwłasności?
Skutki podatkowe zniesienia współwłasności zależą od sposobu jego przeprowadzenia oraz od tego, czy dochodzi do przysporzenia majątkowego przekraczającego wartość posiadanego wcześniej udziału. Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat, odpowiadające dotychczasowym udziałom, zasadniczo nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych ani w podatku dochodowym. Jeżeli jednak jeden ze współwłaścicieli otrzymuje więcej niż wynosił jego udział, powstała nadwyżka może podlegać opodatkowaniu, w zależności od okoliczności i obowiązujących w danym czasie przepisów podatkowych.
Pojęcia powiązane
Zbiór definicji pojęć związanych z czynnościami notarialnymi. Treści mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią porady prawnej.
Stan prawny na dzień: 2026-07-30.