KANCELARIA NOTARIALNA LUBLINIEC
DANUTA JANISZ NOTARIUSZ

42-700 Lubliniec, ul. Mickiewicza nr 34 b
tel./fax. 34 356 32 59, 34 356 12 15
tel. kom. 600 64 70 39
e-mail: janiszdanuta@gmail.com
Nr rachunku: 30 1050 1155 1000 0092 0840 6935

Powrót do słownika pojęć

Nieruchomości

Zniesienie współwłasności

Prostym językiem

Zniesienie współwłasności to sposób na zakończenie sytuacji, w której kilka osób jest właścicielami jednej rzeczy, na przykład nieruchomości. W jego wyniku każda z tych osób otrzymuje wyłączną własność części rzeczy, spłatę pieniężną albo wyłączną własność całej rzeczy przy jednoczesnej spłacie pozostałych współwłaścicieli.

Pojęcie zniesienia współwłasności

Współwłasność, uregulowana w Kodeksie cywilnym, oznacza sytuację, w której prawo własności tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Może ona powstać na przykład wskutek dziedziczenia, wspólnego nabycia nieruchomości przez kilka osób niebędących małżeństwem albo w wyniku ustania wspólności majątkowej małżeńskiej. Zniesienie współwłasności to instytucja prawna pozwalająca zakończyć ten stan poprzez podział rzeczy wspólnej, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, albo sprzedaż i podział uzyskanej sumy. Co do zasady każdy ze współwłaścicieli może w każdym czasie domagać się zniesienia współwłasności, chyba że strony umownie wyłączyły tę możliwość na czas oznaczony. Przykładowo trzy osoby, które odziedziczyły w częściach ułamkowych działkę budowlaną, mogą zdecydować o jej fizycznym podziale na trzy odrębne działki.

Sposoby zniesienia współwłasności

Kodeks cywilny przewiduje kilka podstawowych sposobów zniesienia współwłasności. Pierwszym jest podział fizyczny rzeczy (podział w naturze), polegający na wydzieleniu z nieruchomości odrębnych działek odpowiadających udziałom współwłaścicieli, co wymaga zazwyczaj wcześniejszego podziału geodezyjnego. Drugim sposobem jest przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, stosowane najczęściej wtedy, gdy fizyczny podział byłby niemożliwy lub nieuzasadniony ekonomicznie, na przykład w przypadku niewielkiego mieszkania. Trzecim rozwiązaniem jest sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny między współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów. Wybór sposobu zależy od charakteru rzeczy, możliwości podziału oraz zgodnej woli stron, a w braku porozumienia rozstrzyga sąd, kierując się okolicznościami sprawy i interesem współwłaścicieli.

Forma i procedura notarialna

Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu i warunków zniesienia współwłasności, mogą dokonać tego w drodze umowy. W przypadku, gdy przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, umowa taka wymaga zgodnie z przepisami prawa formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Notariusz sporządzający akt bada tytuł prawny do nieruchomości, stan wpisów w księdze wieczystej oraz, jeśli dochodzi do podziału fizycznego, zgodność projektowanego podziału z ewidencją gruntów i decyzją podziałową. W sytuacji braku zgody między współwłaścicielami sprawa może zostać skierowana do sądu, który wydaje postanowienie o zniesieniu współwłasności, zastępujące w takim wypadku umowę stron. Przykładowo, jeśli dwoje spadkobierców posiada odmienne zdania co do podziału odziedziczonego domu, jeden z nich może wystąpić z wnioskiem do sądu o zniesienie współwłasności.

Skutki prawne i podatkowe zniesienia

Skutkiem zniesienia współwłasności jest ustanie stanu wspólności praw do rzeczy i powstanie odrębnej własności po stronie dotychczasowych współwłaścicieli, w zakresie wynikającym z przyjętego sposobu zniesienia. W przypadku spłat lub dopłat pomiędzy współwłaścicielami mogą powstać skutki podatkowe na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności gdy wartość otrzymanego udziału przewyższa dotychczasowy udział danej osoby. Co do zasady zniesienie współwłasności odpowiadające wartościom udziałów, bez spłat i dopłat, może korzystać z odmiennego traktowania podatkowego niż zniesienie połączone ze spłatą. Skutki te należy oceniać indywidualnie w kontekście obowiązujących przepisów podatkowych oraz okoliczności danej sprawy, w tym ewentualnych zwolnień podmiotowych lub przedmiotowych przewidzianych ustawą.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny - art. 210-221, Kodeks postępowania cywilnego - przepisy o postępowaniu nieprocesowym, Ustawa Prawo o notariacie, Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Najczęstsze pytania

Czym różni się zniesienie współwłasności od działu spadku?

Dział spadku dotyczy podziału całego majątku spadkowego pomiędzy spadkobierców i obejmuje wszystkie składniki spadku, natomiast zniesienie współwłasności odnosi się do jednej konkretnej rzeczy, do której prawo przysługuje kilku osobom niezależnie od tytułu, na podstawie którego powstała współwłasność. Instytucje te mogą się łączyć, na przykład gdy w ramach działu spadku dochodzi jednocześnie do zniesienia współwłasności odziedziczonej nieruchomości.

Czy zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga aktu notarialnego?

Co do zasady umowne zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, ponieważ dotyczy przeniesienia lub ukształtowania prawa własności nieruchomości. Jeżeli współwłaściciele nie osiągną porozumienia, zniesienie współwłasności może nastąpić na podstawie postanowienia sądu, które nie wymaga odrębnej formy notarialnej.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości?

Kodeks cywilny przewiduje trzy podstawowe sposoby: podział fizyczny nieruchomości na odrębne działki, przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy pieniężnej między współwłaścicieli. Wybór konkretnego sposobu zależy od charakteru nieruchomości oraz woli lub sporu stron.

Czy zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu?

Skutki podatkowe zniesienia współwłasności zależą od konkretnego stanu faktycznego, w szczególności od tego, czy towarzyszą mu spłaty lub dopłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Kwestie te regulowane są między innymi przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustaw o podatkach dochodowych, a ich ocena wymaga odniesienia do okoliczności danej sprawy.

Pojęcia powiązane

Zbiór definicji pojęć związanych z czynnościami notarialnymi. Treści mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią porady prawnej.

Stan prawny na dzień: 2026-07-30.